Punto de Encuentro

SEGURIDAD JURÍDICA EN EL CONTRATO DE ARRENDAMIENTO

Código Civil: “Artículo 1666º.- Por el arrendamiento el arrendador se obliga a ceder temporalmente al arrendatario el uso de un bien por cierta renta convenida”.

La protección jurídica que brinda la ley, tanto al propietario –arrendador-, como al inquilino, es conveniente si se toman las seguridades legales correspondientes.

El arrendatario es el cliente del arrendador. Por ello es sumamente importante verificar sus referencias. Averiguar como se comportó en el arrendamiento anterior es sugerible. Una revisión en las centrales de riesgo es necesaria.

Las seguridades que debe tomar el inquilino para el arrendamiento son: 1) Verificar que el inmueble que alquila sea de propiedad de la (s) persona (s) con la que se obliga o tenga facultades para alquilar respecto del bien que administra por poder inscrito en la SUNARP; 2) que la situación de los impuestos municipales respecto del bien inmueble estén saneados; 3) que los servicios se encuentren al día (electricidad, agua, cable, internet, mantenimiento, teléfono, gas, etc.); 4) procurar que el propietario no tenga créditos vencidos susceptibles de embargo o un crédito hipotecario vencido litigioso, es decir, con posibilidades de ejecución.

La mejor protección que podrá tomar el inquilino es inscribir en el Registro Público el contrato. Así se deberá respetar su plazo de duración, inclusive si se vende el bien. Si no está inscrito, el tercero adquiriente puede dar por concluido el arrendamiento y pedir la desocupación del predio.

El arrendador, en lo que a él respecta, debe tan solo preocuparse de cumplir con sus obligaciones contractuales permitiendo a su inquilino hacer uso del bien como corresponde. Sin embargo, adicionalmente, debe cumplir las siguientes reglas: aparte de verificar la solvencia del inquilino explicada al principio, puede cerciorarse de su concurrencia a un centro laboral. De hecho, en el contrato debe exigir una garantía razonable que puede ser equivalente a dos meses de renta y pactar un plazo de prudencial (30 días p.ej.) para la devolución de dicha garantía, para poder cubrir el pago de los servicios no cancelados. Puede solicitarse, dependiendo del historial crediticio del inquilino, una fianza solidaria de un tercero (que debe ser otra persona natural o jurídica solvente y con buen historial crediticio).

El arrendador debe pagar su impuesto a la renta (5% del valor de la renta) a la SUNAT. También debe efectuar un detallado inventario del inmueble, sobre todo cuando se arriende con muebles y equipos. Se pueden tomar fotos y firmar un acta de entrega del inmueble.

No debe olvidarse por ningún motivo de consignar en el documento que contiene su contrato, la cláusula de allanamiento futuro y la legalización de la firma notarial. Esto de acuerdo al artículo 594° del Código Procesal Civil que fuera modificado por la Ley 30201. 

Puede pactarse una cláusula arbitral para evitar un largo camino judicial en caso de conflicto, pero debe tenerse en cuenta el costo del centro de arbitraje y la mora que también ocurre en este procedimiento. Sobre este punto presentaremos otro artículo.

François Novaro

Abogado de Global Law