Punto de Encuentro

Sobre el procedimiento para desalojar al inquilino moroso

Sobre el procedimiento para desalojar al inquilino moroso

“Código Procesal Civil: Artículo 585°.- La restitución de un predio se tramita con arreglo a lo dispuesto para el proceso sumarísimo…”.

El arrendatario es el cliente del arrendador. Por ello es sumamente importante verificar sus referencias, dado que, por más que se tenga un excelente contrato escrito, si les falla el inquilino, falla el negocio.

Hemos sugerido la cláusula de allanamiento futuro y la legalización de la firma notarial. Esto de acuerdo al artículo 594° del CPC que fuera modificado por la Ley 30201. Ahí se contempla la figura de la sentencia con condena de futuro que establece que el desalojo puede demandarse antes del vencimiento del plazo para restituir el bien. Sin embargo, de ampararse la demanda, el lanzamiento sólo puede ejecutarse luego de seis días de vencido el plazo. Admitida la demanda el Juez notifica al arrendatario para que, dentro del plazo de seis días, acredite la vigencia del contrato de arrendamiento o la cancelación del alquiler adeudado. Vencido el plazo establecido sin que se acredite lo señalado, el Juez deberá ordenar el lanzamiento en quince días hábiles, de conformidad con el artículo 593 del CPC. Cabe señalar que es competente para conocer la demanda de restitución del inmueble, en contratos con cláusulas de allanamiento, el Juez del lugar donde se encuentra el predio. La deuda del arrendatario judicialmente reconocida origina su inscripción en el Registro de Deudores Judiciales Morosos.

Sin embargo, el desalojo no tiene nada de sumarísimo y se puede convertir en un  “calvario” de meses o años sino se toma la vía judicial (o arbitral) adecuada, o se comenten errores. Menudo trabajo tienen los abogados y que ni se diga de los propietarios perjudicados por el inquilino “sinvergüenza”. Téngase presente que para el desalojo por falta de pago, el inquilino tiene que haber dejado de pagar la renta del mes anterior y otro mes más y además quince días, es decir, 2 meses y 15 días (redacción del art. 1697° del Código Civil). El propietario que alquila debe tener muy presente que debe pagar su impuesto a la renta a la SUNAT por concepto de alquiler de predios (5% de la renta). No lo olvide.

Para seguir complicando el asunto debemos mencionar la figura legal del poseedor precario, sobre el cual nos referiremos en extenso en otro artículo, pero que en materia de desalojo por falta de pago de arriendos lo enreda todo. Tenemos el Pleno Jurisdiccional Nacional Civil y Procesal Civil del 3 y 4 de noviembre de 2017 realizado en Chiclayo por la Corte Suprema del Poder Judicial que acordó por mayoría que los jueces de Paz Letrado queden impedidos de conocer los procesos de desalojo en los casos de que exista requerimiento de restitución del bien (carta notarial) de parte del arrendador hacia el arrendatario (según el artículo 1704 del Código Civil), toda vez que en todos estos casos, éste último, ha quedado constituido en poseedor precario, por lo que el Juez competente para conocerlos es el Especializado, quedando impedido el arrendador de interponer la demanda de desalojo por vencimiento de contrato, sino únicamente por ocupación precaria. Primer grave problema: ¿demando a un inquilino moroso como poseedor precario o demando el desalojo exprés? ¿Puedo acumular las pretensiones de desalojo y de pago de arriendos?

Obviamente nadie desea tomar la vía del procedimiento judicial de desalojo por ocupante precario, y, si bien es cierto que, según el Pleno Jurisdiccional antes citado, no se requiere procedimiento de conciliación extrajudicial previa, ni proceden las excepciones, aparece el segundo grave problema cuando se demanda de acuerdo al art. 594 del CPC. Lamentablemente pese a haber firmado ante notario la cláusula de allanamiento futuro establecida en la Ley N° 30201 no se cumple la finalidad del desalojo inmediato. Esto porque los plazos del poder judicial nunca se dan y porque el demandado puede apelar la sentencia. Esta apelación puede demorar meses de meses para que se resuelva, así como la remisión de oficios a la comisaría, la orden de lanzamiento y la exigencia de notificar las resoluciones en el predio materia de restitución, entre otras diligencias judiciales.

Como dicha normativa de allanamiento futuro no solucionaba nada, o no conseguía el fin previsto, se aprobó el Decreto Legislativo N° 1177 que establece el Régimen de Promoción del Arrendamiento para Vivienda y su Reglamento aprobado por Decreto Supremo N° 017-2015-VIVIENDA. Este proceso de desalojo procede cuando el contrato de arrendamiento culmine por cualquiera de las siguientes causales: a) Vencimiento del plazo, b) Resolución de mutuo acuerdo, c) incumplimiento de pago de la renta por dos meses consecutivos, d) incumplimiento de pago por mantenimiento, agua, u otros servicios relacionados por 6 meses consecutivos, y, e) el uso del inmueble para fines distintos al de vivienda.

Aunque con este decreto se amplían las posibilidades de desalojo, saltan a la vista las siguientes preguntas: ¿qué ocurre si el arrendatario nunca incumple los 2 meses, o nunca deja que se junten los dos meses pero abona la renta tarde y mal? Además, el código civil dice 2 meses y quince días. ¿Qué pasa si siempre debe 5 meses de mantenimiento y no llega a los seis meses nunca? ¿Puedo pedir el desalojo? La respuesta es sí, pero en cuanto tiempo.

Si bien es cierto se han introducido algunas ventajas como que la apelación de la sentencia de primera instancia se concedería sin efecto suspensivo y la expedición de los formularios, en el campo judicial sigue la mora. Además habrá que ver si el Juez otorga los oficios de desalojo sin que se resuelva la apelación.

En suma no existe un procedimiento para el desalojo del inquilino moroso que sea expeditivo y económico y se han expedido normas paralelas al Código Civil y Procesal Civil, cuando lo único que había que hacer era uniformizar la jurisprudencia y hacer un proceso de desalojo realmente sumario y simple.

François Novaro

Abogado de Global Law