Punto de Encuentro

LA POSESIÓN PRECARIA

“Artículo 911º.- La posesión precaria es la que se ejerce sin título alguno o cuando el que se tenía ha fenecido”. (Código Civil Peruano).

La Real Academia de la Lengua Española define la palabra “fenecer” como algo que acaba, termina o tiene fin. Es decir que previamente existió algo y luego dejó de existir. Llevando esto al mundo jurídico, el ejemplo predilecto es el del fin del plazo de arrendamiento, pues existió un título justificante, pero al cumplirse el plazo, el título (contrato de arrendamiento) feneció.

Un punto a aclarar es que, en los procesos de desalojo, no se resuelve sobre la propiedad de la cosa, sino sobre si existe derecho a poseer o no.

La primera causal, de inexistencia de título, es el caso, por ejemplo, del invasor: nunca tuvo ningún  título que lo habilite para poseer.

El IV Pleno Casatorio Civil define al poseedor precario: una persona tendrá la condición de precaria cuando ocupe un inmueble ajeno sin pago de renta y sin título para ello, o cuando dicho título, según las pruebas presentadas en el desalojo, no genere ningún efecto de protección para quien ostente la posesión inmediata, frente al reclamante.” (Fundamento 61). El mismo pleno plantea situaciones que significan precariedad de la posesión. Menciona 6 casos:

-Por resolución extrajudicial de un contrato, esto significa un fenecimiento del título.

-Por conclusión del arrendamiento para el caso del artículo 1704° del Código Civil, también significa un fenecimiento del título.

-Por nulidad manifiesta en base al artículo 220 del Código Civil, esto significa inexistencia del título que otorga la posesión.

-La enajenación de bien arrendado cuyo contrato no esté inscrito, el poseedor se convierte en precario con relación al nuevo propietario, esto significa un fenecimiento del título.

-Por construcciones o modificaciones realizadas por el poseedor, el juez no podrá declarar improcedente la demanda, ya que los derechos sobre las construcciones y modificaciones serán vistos en otro proceso.

-La alegación de usucapión de parte del demandado no basta para impedir el desalojo, pero tampoco impide que posteriormente el desalojado recupere la posesión.

En el caso del arrendador que tiene un inquilino cuyo contrato ha expirado y lo quiere desalojar pese a su negativa de restituir el predio consensualmente; ¿debe demandarlo por poseedor precario o iniciar un proceso de desalojo por vencimiento de contrato de arrendamiento? La respuesta es que debo demandarlo por vencimiento de contrato de arrendamiento e iniciar un proceso judicial sumarísimo (ver mi Artículo del 21feb19: www.puntodeencuentro.pe).

Ya la Corte Suprema de Justicia estableció los requisitos indispensables para que prospere  una demanda de desalojo por ocupación precaria.

Fue mediante la sentencia recaída en la Casación N° 3702-2016 Tacna, emitida por la Sala Civil Transitoria de la máxima instancia judicial del país, por la cual se declaró infundado el recurso interpuesto en el marco de un proceso de desalojo por ocupación precaria.

El supremo tribunal considera que para que prospere una demanda de desalojo por ocupación precaria se requiere la existencia indispensable de tres presupuestos:

1.Que la persona que solicite el desalojo ante el Poder Judicial acredite plenamente ser titular de dominio del bien inmueble cuya desocupación demanda.

2.Que se acredite la ausencia de relación contractual alguna entre el demandante o solicitante de la desocupación y el emplazado u ocupante de la inmueble materia del proceso de desalojo.

3.Además, se deberá tener en cuenta que para ser considerado precario tendrá que corroborarse la ausencia absoluta de cualquier circunstancia que justifique el uso y disfrute del bien materia del juicio de desalojo por parte de su ocupante o emplazado en el proceso.

En el caso materia de la casación se acreditó que el demandante y el demandado en el proceso de desalojo habían suscrito un contrato de compraventa a plazos con reserva de propiedad y cláusula resolutoria expresa que tenía como consecuencia inmediata que, en caso de incumplimiento de alguna de las condiciones allí fijadas, el vínculo contractual se extinguía. 

Al incumplir el demandado el pago de más de dos cuotas mensuales se extinguió aquel vínculo, por lo que el derecho de propiedad del predio materia de desalojo estaba acreditado a favor del demandante y la condición de ocupante precario del demandado recurrente estaba dada, más aún si no demostró su título que justificara su posesión.  (1)  

(1)https://elperuano.pe/noticia-fijan-requisitos-para-desalojo-del-precario-63374.aspx

François Novaro

Abogado de Global Law

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