Punto de Encuentro

Alquileres en cuarentena

“Una vez que se tienen los conceptos comprendidos, entremos a un par de preguntas básicas y cruciales sobre las que desarrollaremos el presente artículo: ¿Existen obligaciones, respecto a los contratos de arrendamiento, en el Estado de Emergencia? La pregunta planteada por el Doctor Fort Ninamancco: ¿Existe la posibilidad del desalojo en pleno Estado de Emergencia?”

La inmovilización social obligatoria tiene como, objetivo principal, el que los ciudadanos se queden en sus hogares; sin la relevancia de que este hogar sea propio o arrendado. Según un reporte del INEI, son 16,3% las viviendas alquiladas -a nivel nacional-. He recogido algunas ideas del ilustre Doctor Fort Ninamancco y un análisis personalizado, respecto a qué medidas se deberían tomar sobre a los inquilinos y su obligación de pagar.

Primero, para el presente análisis es de necesidad imperiosa entender ciertas normas y conceptos. Empecemos comprendiendo que los contratos generan obligaciones, en el presente caso -contratos de arrendamiento- la obligación es que el propietario cede derechos al arrendatario; y este tiene la obligación de pagar un alquiler. Mientras ambos cumplan sus obligaciones, ninguno tiene porqué perturbar los derechos de la otra parte.

Entonces, es aquí donde se genera un segundo y tercer concepto: obligaciones de dar y de hacer. Recordemos que en los contratos de arrendamiento se ejecutan dos prestaciones tipificantes: La entrega del bien para su uso y disfrute (obligación de hacer), y la del pago de la merced conductiva. En esa misma línea, también se ejecutan una serie de prestaciones accesorias que debe cumplir el inquilino del bien que es la de pagar el alquiler (obligación de dar).

Una vez que se tienen los conceptos comprendidos, entremos a un par de preguntas básicas y cruciales sobre las que desarrollaremos el presente artículo: ¿Existen obligaciones, respecto a los contratos de arrendamiento, en el Estado de Emergencia? La pregunta planteada por el Doctor Fort Ninamancco: ¿Existe la posibilidad del desalojo en pleno Estado de Emergencia?

Pues, las obligaciones existen. Sí existen. El Estado de Emergencia no restringe estas obligaciones entre privados, porque se generaría un perjuicio para ambos sujetos (arrendador y arrendatario).

Por un lado, el propietario que alquila sus departamentos y sobrevive de los alquileres que le pagan, necesita de ese dinero para hacer las compras y subsistir. Esto no significa que va se vaya a aplicar un desalojo a un inquilino que no tiene dónde alojarse; porque sería ir en contra de la medida del aislamiento social obligatorio conforme lo estipula los Decretos de Urgencia emitidos por el Ejecutivo.

Por otro lado, desalojar al arrendatario contraviene al Decreto de Urgencia. Puesto que se trata de un Contrario Sensu, vale decir, va en contra de lo argumentado por el ejecutivo. Conforme lo explica el Doctor Fort Ninamancco. La norma expresa que todos los ciudadanos, nacionales y extranjeros, deben estar en aislamiento; prohibiéndose la salida de su residencia habitual. Entonces, obligar a una madre soltera que no le alcanzó o no tiene los recursos para pagar el alquiler por comprar víveres para su (s) hijo (a) o hijos (as), obligarla a salir del bien; el que estaría cometiendo un delito sería el arrendador por ir contra del propósito de la norma. Generando un perjuicio civil para el arrendatario.

Esto no significa que el arrendador se va a perjudicar porque no se cumplió con la obligación del mes. Este arrendador puede que necesite del dinero porque es el único medio por el que puede sobrevivir. Vale decir, puede tratarse de un propietario que compra la comida, que compra víveres para sobrevivir. Entonces, con la ausencia de un pago de alquiler, este sujeto se vería perjudicado y ese no es el objetivo de las obligaciones contractuales.

Sin embargo, existe una solución. El Doctor Fort Ninamancco es acertado al señalar lo siguiente: “el arrendador sabe a qué se dedica su inquilino por un tema de buena fe”, conforme lo podemos ubicar en el Código Civil.

Entonces, bajo este concepto, si el arrendador sabe que el arrendatario se dedica a un sector que es víctima de la cuarentena, entonces el pago del alquiler se puede negociar. Sin la necesidad de exigir el 100% de la obligación, se puede exigir lo máximo posible que pueda cumplir el arrendatario. Pero es diferente si estamos hablando de un sujeto que sigue percibiendo su salario, un sujeto cuya actividad -pese a la cuarentena- sigue activo.

Definitivamente estamos de acuerdo, con el Doctor Ninamancco, que es mejor una negociación entre privados. Puesto que, dentro del análisis personal, saldría más caro llevar esta negociación a un arbitraje o a un proceso judicial. Del mismo modo, esta negociación debería estar expresado en un documento oficial, no legalizado, pero sí con la firma de ambos sujetos (arrendador y arrendatario). Una posible solución sería prorrogar la deuda en un determinado tiempo.

Previo a finalizar el presente artículo, respondamos juntos algunas cuestiones de análisis interesantes:

¿Qué medidas debería tomar si soy desalojado? Buena pregunta. Bueno, pedir la restitución sería una medida posible, pero absurda. ¿Para qué pedir volver a alquilar el sitio del cuál ya te botaron? Como dicen; lo hecho, hecho está. Si un sujeto es desalojado en pleno Estado de Emergencia, la mejor recomendación es buscar opciones, soluciones. Y una vez que finalice esta situación, acudir a un proceso de indemnización, puesto que la medida del desalojo en estas condiciones genera un perjuicio al desalojado y este no se puede quedar de manos cruzadas.

El Estado de Emergencia empezó el 15 de marzo del 2020. Entonces, si mi contrato de alquiler finiquitó el lunes 16 o finalizó en un plazo dentro del Estado de Emergencia; ¿debo abandonar la propiedad, se me puede desalojar por ese motivo? No, absolutamente no. Reiteremos que esta medida se trata de un Contrario Sensu, iría en contra del argumento del Decreto de Urgencia. Nuevamente, la misma recomendación: negociar. Generar una nueva obligación en la que se pueda pactar nuevas fechas para que el arrendatario no se vea perjudicado. Una buena opción sería renovar el contrato por escrito y legalizarlo -de ser necesario- cuando esta situación se supere.

De esta forma, es necesario señalar que se ha llegado al final del presente texto. Espero le sirva a usted para entender mejor el Derecho Civil en casos de arrendamientos. Existen más consultas que merecen una respuesta, eso es claro. Sin embargo, este texto no tiene capacidad para resolver todas esas dudas, pero se puede hacer un segundo texto para seguir respondiendo las preguntas sin respuestas, siempre siguiendo la línea del presente texto.