La Vivienda Social en debate: la modalidad Construcción en Sitio Propio (CSP)

El próximo gobierno tiene la inmensa tarea de atender la brecha de vivienda en el país. Lamentablemente en los últimos años en lugar de incrementar recursos y fortalecer esquemas ya existentes se ha retrocedido. Se alerta en el debate público que hay desconocimiento por parte de Partidos y técnicos el estado de situación de la Vivienda Social y en particular de la modalidad “Construcción en Sitio Propio”. Bien valdría un breve repaso hoy cuando se ha reducido el presupuesto para CSP casi en una cuarta parte, y que hace un año también se redujo en aquella ocasión casi un 30%:  

El Ministerio de Vivienda, Construcción y Saneamiento (MVCS) y las evaluaciones del Ministerio de Economía y Finanzas (MEF) dividen el déficit de Vivienda en dos componentes:

• Déficit Cualitativo (Casas precarias o sin servicios): Es donde el programa Techo Propio, a través de Construcción en Sitio Propio (CSP), logra su mayor impacto positivo. Al reemplazar módulos habitacionales de esteras, madera o adobe por construcciones de material noble (ladrillo y concreto), el Bono Familiar Habitacional (BFH) elimina de raíz la vulnerabilidad física del hogar. Reduce de manera directa indicadores de hacinamiento y material precario.

El Déficit Cualitativo se ha estimado en 1.3 millones de unidades (representa cerca del 68% del déficit total).

Qué mide: Viviendas construidas con materiales irrecuperables (piso de tierra, esteras), hacinamiento severo o que carecen de acceso a servicios básicos de agua, desagüe y electricidad.

Intervención: Aquí es donde impacta CSP de Techo Propio.[1]

• Déficit Cuantitativo (Familias que necesitan una vivienda nueva): Atendido principalmente por la modalidad de Adquisición de Vivienda Nueva (AVN). Su impacto aquí es moderado y centralizado. Aunque ayuda a crear nuevas unidades inmobiliarias, la oferta formal de Vivienda de Interés Social (VIS) está concentrada en Lima y las principales capitales costeras, dejando desatendidas las zonas rurales y de la selva.

El Déficit Cuantitativo se ha estimado en 587 mil unidades (representa alrededor del 32% del déficit total).

Qué mide: Familias "allegadas" (cohabitación) o núcleos familiares que no poseen un espacio independiente y requieren que se edifique un módulo o departamento nuevo.

Intervención: Atendido por el Nuevo Crédito MIVIVIENDA y AVN.

Desde la creación del programa Techo Propio, se han construido mas de 600 mil viviendas, que han contribuido a reducir el déficit habitacional. Ello ha sido protagonizado por CSP orientado a los sectores “D” y “E”

Principales Impactos Socioeconómicos Evaluados

• Sostenibilidad Financiera del Hogar: Las familias beneficiadas por CSP reducen a cero la necesidad de endeudamiento informal para autoconstrucción, permitiendo destinar los ingresos del hogar a educación o salud.

• Mitigación de la Informalidad: Al exigir que el terreno esté formalmente inscrito en Registros Públicos (Sunarp) o titulado por COFOPRI para aplicar a CSP, el programa actúa como un potente incentivo indirecto para la formalización de la propiedad predial en los sectores D y E.

• Reducción de Riesgos ante Desastres: La construcción a cargo de una Entidad Técnica (ET) autorizada por el Fondo MIVIVIENDA garantiza que la estructura sea sismorresistente. Esto reduce la tasa de viviendas vulnerables frente a fenómenos climáticos como el Niño Costero o actividad sísmica.

Las evaluaciones oficiales de impacto del BFH realizadas por el MEF demuestran que el acceso a una vivienda digna a través de Techo Propio funciona como un determinante social clave, generando externalidades positivas directas en la salud y el rendimiento educativo de los hogares vulnerables.[2]

1. Impacto en la Salud Familiar

La sustitución de materiales precarios por una estructura de material noble (concreto, ladrillo, pisos pulidos) impacta directamente en la reducción de la morbilidad de los miembros del hogar:

• Reducción de Enfermedades Respiratorias Acuciosas: El paso de paredes de estera o madera a muros sismorresistentes herméticos reduce la exposición al frío extra tendencial, corrientes de aire y humedad. Esto disminuye la incidencia de Infecciones Respiratorias Agudas (IRAS) y asma en niños menores de 5 años y adultos mayores.

• Mitigación de Enfermedades Gastrointestinales: La modalidad exige que el módulo cuente con conexiones operativas de agua y desagüe domiciliario. Al erradicar el uso de silos o letrinas expuestas, caen drásticamente los casos de Enfermedades Diarreicas Agudas (EDAS) y parasitosis.

• Erradicación de Vectores y Plagas: El reemplazo de los pisos de tierra por losas de concreto impide la proliferación de insectos, roedores y parásitos que anidan en terrenos naturales, reduciendo los focos infecciosos dentro de las habitaciones.

• Impacto en la Salud Mental: Disponer de una vivienda segura disminuye de forma sustancial el estrés psicofisiológico y la ansiedad asociada a la inseguridad de la tenencia (riesgos de desalojo, colapso de infraestructura o robos).[3]

b, Impacto en la Educación Infantil

La estabilidad habitacional y la infraestructura adecuada operan como plataformas de soporte para el desarrollo cognitivo de los menores de edad[4]:

• Reducción del Hacinamiento: Las viviendas construidas bajo las exigencias de Techo Propio estructuran espacios independientes. Al mitigar el hacinamiento severo, se reduce la contaminación acústica y las interrupciones familiares, permitiendo que los escolares tengan áreas óptimas para la concentración y el estudio[5].

• Mejora en las Calificaciones (SIAGIE): Las evaluaciones de impacto del MEF utilizando datos del Sistema de Información de Apoyo a la Gestión de la Institución Educativa (SIAGIE) evidencian incrementos significativos en las notas normalizadas de comprensión lectora y matemáticas en niños que pasaron a residir en viviendas del programa[6].

• Disminución de la Deserción Escolar: Al mejorar las condiciones de salud, se reducen los días de ausentismo escolar por enfermedad. Asimismo, la estabilidad geográfica del hogar evita los traslados forzosos de colegios, un factor macro que históricamente correlaciona con el abandono escolar[7].

c. Mecanismo de Transmisión Económica (Efecto Riqueza)

• Mayor Presupuesto para Inversión Humana: Al estar el costo de la construcción cubierto casi en su totalidad por el subsidio no reembolsable del Estado (BFH), el presupuesto mensual del hogar se libera de la presión de gastar en materiales de autoconstrucción informal o alquileres altos.

• Reasignación de Gasto: Los excedentes financieros generados se reorientan directamente hacia una mejor alimentación (proteínas), chequeos médicos preventivos y materiales educativos (útiles, internet, computadoras), consolidando la salida de la pobreza intergeneracional.

CUELLOS DE BOTELLA QUE FRENAN UN MAYOR IMPACTO

• Velocidad de Expansión del Déficit: La velocidad con la que se forman nuevos hogares informales supera anualmente la cantidad de bonos que el presupuesto del Estado puede financiar, se ha estimado este incremento en casi 100 mil familias por año.

• Encarecimiento del Suelo Urbano: En el caso de viviendas nuevas (AVN), la falta de bancos de suelo urbano formal con servicios básicos eleva el costo de los terrenos. Esto empuja los precios hacia los techos máximos permitidos por el programa, reduciendo las opciones de las familias de más bajos recursos.

1. Dinámica Presupuesto vs. Desembolso en CSP

• Asignación Presupuestal: Se define mediante Resoluciones Ministeriales del MVCS. El presupuesto anual se libera mediante convocatorias específicas con cupos (BFH) limitados por departamento.

• Velocidad de Desembolso: CSP posee una velocidad de ejecución más rezagada que Adquisición de Vivienda Nueva (AVN). Esto se debe a que el desembolso requiere la validación de la Entidad Técnica (ET) , evaluación previa de los postulantes, elaboración del proyecto a construir, evaluación del proyecto y la constitución de garantías (cartas fianza).

• Brecha Histórica: Los boletines estadísticos reflejan que, en periodos de inestabilidad de precios de materiales o demoras administrativas de las ET, se genera un sub-desembolso. Esto obliga al Fondo MIVIVIENDA a realizar ampliaciones presupuestales o prórrogas de vigencia de los BFH hacia el último trimestre del año.

II Hitos de Evolución Reciente

• Ajuste del Valor del Bono: El valor del BFH para CSP se actualiza anualmente para compensar la inflación de la construcción, situándose en rangos normados (como los S/ 33,000 o sus actualizaciones según el MVCS). Un mayor valor de bono por familia reduce el número total de beneficiarios si el presupuesto total se mantiene constante o se reduce.
• Comportamiento Mensual: La estacionalidad histórica que se presenta en esta modalidad, según el Boletín Estadístico del FMV muestra desembolsos bajos entre enero y marzo (periodo de postulación y evaluación). El pico de desembolsos se concentra entre los meses de julio y octubre.

Descentralización de la Ejecución: Regiones del norte del país (como La Libertad y Piura) y del sur como Ica suelen absorber el presupuesto de CSP de forma más agresiva que Lima, liderando las estadísticas de desembolso real mensual

La modalidad CSP, a pesar de haber sido creada algunos años después de AVN, ha logrado consolidarse como la alternativa viable para la atención de sectores vulnerables, se han construido 2.5 veces más viviendas que AVN.

III Presupuesto Asignado y Requerimiento Adicional

Habiendo explicado las ventajas competitivas que tiene CSP, frente a otras modalidades de subsidio de vivienda, es que no encontramos explicación para que en el presente año se haya realizado una reducción del 23% del presupuesto asignado a inicios de año, reducción que pone en situación difícil al programa, puesto que ya había sido reducido en 28% con respecto al presupuesto asignado en al año 2025.

La reducción del presupuesto se ha realizado con la finalidad de favorecer el otorgamiento del BFH en la modalidad AVN y el Bono del Buen Pagador (BBP), este último se otorga conjuntamente con el Crédito MIVIVIENDA (CMV), que como es sabido no está dirigido a la población más vulnerable y no contribuye directamente a la reducción del déficit habitacional existente, aun cuando puede ayudar a la contención del déficit futuro.

Lo que se requiere es una política de estado que garantice recursos para poder programar la intervención de 100,000 viviendas al año, primordialmente a través de CSP que contribuye a la reducción del déficit cualitativo.

Para el presente año se requiere de una ampliación del “presupuesto modificado”, con la finalidad de poder intervenir en por lo menos en 15 mil viviendas más, esto supone un presupuesto adicional de 530 millones de soles, con lo cual se podría alcanzar la intervención de 30 mil viviendas, en prevención a los efectos que el Fenómeno de El Niño o El Niño Global pueda tener en las regiones del país.

En otras palabras se requiere la devolución del importe reducido, 158 millones de soles, así como una ampliación de 370 millones de soles para caminar por la línea correcta de la mano de los sectores más necesitados

Es una decisión firme que sería bueno sea adoptada por estás autoridades o por las que asuman luego del 28 de Julio . Ello con seguridad redundará en el bienestar de más familias vulnerables.

[1] https://documents1.worldbank.org/curated/en/214201645586293949/pdf/Housing-in-Peru-An-Instrument-for-Inclusive-and-Resilient-Economic-Recovery.pdf

[2] https://www.mef.gob.pe/contenidos/presu_publ/ppr/eval_indep/Evaluacion_impacto_Bono_Familiar_Habitacional.pdf

[3] https://pmc.ncbi.nlm.nih.gov/articles/PMC10983630/

[4] https://nhc.org/wp-content/uploads/2017/03/The-Impacts-of-Affordable-Housing-on-Education-1.pdf

[5] https://www.mef.gob.pe/contenidos/presu_publ/ppr/eval_indep/Evaluacion_impacto_Bono_Familiar_Habitacional.pdf

[6] Idem

[7] https://housingmatters.urban.org/articles-features/how-housing-matters-educational-health-and-economic-outcomes