Mediante la Ley Nº 30741 se reguló la Hipoteca Inversa estableciendo el marco normativo para el uso de este medio financiero que permite que las personas complementen sus ingresos económicos mediante el acceso a un crédito con garantía hipotecaria cuyo pago será exigible recién a su fallecimiento, salvo que se hayan designado beneficiarios, en cuyo caso solo será exigible al fallecimiento de estos.
Hoy, con la hipoteca inversa, un banco está en capacidad legal de otorgar un crédito a jubilados o a personas de la tercera edad que antes no tenían esta posibilidad. El requisito sine quanon es que sean propietarios de un inmueble el cual será afectado en garantía hipotecaria. El monto del crédito se determinará en función al valor del inmueble (tasación), la esperanza de vida y la tasa de interés, entre otros. El desembolso se efectuará en una sola armada o mediante abonos periódicos durante el plazo pactado y se podrá acordar la contratación de un seguro que permita recibir una renta vitalicia inafecta al impuesto a la renta, luego de que se haya desembolsado íntegramente el crédito pactado. El monto destinado a la contratación de la renta vitalicia es parte del crédito desembolsado.
Otros requisitos son que el inmueble se asegure contra todo tipo de daño, los intereses se calculen sobre la cantidad del crédito efectivamente recibido, el titular (es) habite (n) el inmueble, y que únicamente pueda (n) enajenarlo, arrendarlo, y/o constituir cargas y gravámenes con autorización expresa de la entidad financiera.
El titular y el banco podrán acordar que se designen uno o más beneficiarios. En estos casos, a dichos beneficiarios corresponderán los abonos o las disposiciones periódicas del crédito, cuando el fallecimiento del titular (es) ocurra antes del desembolso total del mismo. Asimismo, el pago del crédito será exigible y la garantía ejecutable únicamente después del fallecimiento del último de los beneficiarios.
En caso que el inmueble fuese enajenado antes de que el reembolso del crédito sea exigible, la entidad bancaria podrá declarar el vencimiento anticipado del contrato, exigir lo adeudado y ordenar la ejecución de la hipoteca, salvo que, a su satisfacción, se sustituya la garantía. De igual modo, el arrendamiento, comodato, o la constitución de cargas o gravámenes, sin el previo consentimiento de la entidad acreedora, o un embargo, la faculta para declarar el vencimiento anticipado, exigir lo adeudado y ordenar la ejecución y remate judicial.
En el caso que la entidad financiera no cumpla con los desembolsos comprometidos por dos períodos sucesivos o tres en un lapso que comprenda doce períodos, el titular de la hipoteca inversa podrá invocar la resolución automática del contrato y requerir el pago de la penalidad pre pactada. El monto reembolsable del crédito, incluyendo sus intereses, será calculado a la fecha en que se produjo el hecho que dio lugar a la resolución del contrato. En ningún caso se podrá exigir el reembolso del íntegro del monto del crédito de manera inmediata. En el caso de que se constituya nueva hipoteca inversa sobre el inmueble, esta tendrá preferencia respecto de la anterior.
Al fallecimiento del titular (es), la entidad acreedora, debe ofrecer a la sucesión o a los legatarios, para que, facultativamente, cancelen el crédito y, consecuentemente, requieran se levante la hipoteca. Vencido el plazo, sin que se haya cancelado la deuda, el banco está facultado para ejecutar la hipoteca y cobrar el crédito. De existir un saldo remanente, luego de la ejecución judicial del inmueble, este deberá ser entregado a los sucesores.
Asimismo, el Reglamento recientemente promulgado por Decreto Supremo Nº 202-2018-EF establece que una vez que el deudor haya declarado a sus beneficiarios, no es posible incluir o excluir a ninguno de ellos. En caso sean varios los titulares y opten por no tener beneficiarios, si su fallecimiento ocurre antes del desembolso total del crédito, el pago del crédito es exigible y la garantía ejecutable a la fecha del fallecimiento del último titular.
Cualquiera de los herederos y/o legatarios designados debe comunicar al banco del fallecimiento del último titular o beneficiario. Igualmente cabe señalar que todos los gastos notariales, registrales y la tasación los asume el titular, quien tiene la obligación de conservar el inmueble en buen estado hasta su fallecimiento, contratar un seguro contra todo tipo de riesgo y pagar los tributos (predial y arbitrios). En caso de alquiler o enajenación del inmueble, previamente autorizada, se debe informar el nuevo domicilio, para los fines de las notificaciones. En caso contrario, son plenamente válidas las notificaciones que se sigan dirigiendo al Inmueble.
En caso de no haberse acordado al inicio la contratación la renta vitalicia, las partes pueden incluir la opción de poder contratarla posteriormente o modificar el contrato, de mutuo acuerdo, a fin de que se contemple dicha renta.
La hipoteca constituida se levantará una vez cumplido con el pago del reembolso. Para ello la entidad bancaria cuenta con un plazo máximo de treinta (30) días calendario, computados desde el día siguiente de conocido el fallecimiento de los titulares o del último de los beneficiarios, para realizar la liquidación del crédito y notificarlo a los sucesores registrados, quienes a su vez cuentan con un plazo máximo de sesenta (60) días calendario contados desde la fecha siguiente en que son notificados para ejercer la opción de cancelación del crédito. Vencidos los plazos, sin que se haya cancelado se procederá a la acción de ejecución judicial de la hipoteca inversa conforme al proceso civil de ejecución de garantías regulado en el artículo 720° y siguientes del Código Procesal Civil.
En caso de remate judicial, el adjudicatario posee el legítimo derecho de solicitar el desalojo y la entrega en posesión del inmueble, así como dar término al arrendamiento que se hubiere efectuado en fecha posterior, sin el previo consentimiento ni la participación del banco, recurriendo ante el mismo juez.
François Novaro
Abogado de Global Law
